□ 本报记者 刘 霞

在居民不太“纠结”于物业费的高端小区，物业费收缴不是太大难题，但在老小区乃至大多数半旧不新的次新小区，这却颇让人挠头。这类小区一般使用15—20年，积累矛盾较多，许多住户甚至未养成花钱买（物业）服务的习惯，导致收缴率不高。然而南京市建邺区房管局盘点发现，该区150多个次新小区中有六成物业费收缴率超过九成，甚至有多个老小区同样超过九成。如此高的收缴率，这些小区是怎么实现的呢？

“老小区和次新小区是物业管理的难点。这些小区保持如此高的物业费收缴率，一来因为物业管理质价相符，赢得住户认可，二来业委会起到很好的担当作为，和业主、物业公司形成了良好互动。”南京市建邺区物业管理服务行业党委委员、建邺区房产局物业管理科科长尹振虎说。

做好“三件事”，

老小区物业费收缴率100%

“你好业主，我脱鞋还是穿鞋套？”近日，南京百越物业管理有限公司总经理周家春来到莫愁西园小区一户报修的业主家维修瓷砖，刚接上活，又有一位业主来电问，他家楼上装修啥时能结束。“他家装修挺守规矩的，一到点儿就停，不扰民。您再忍几天，快结束了。”周家春向对方耐心解释。

“每天，我们团队都是这么忙。”周家春说，他2008年加入物业行业，负责莫愁西园小区，一干就是十几年。2019年，他成立了百越物业公司，莫愁西园是公司接管的第一个项目。“业主们认可我，把我们公司推荐给其他小区，我们接管的项目越来越多，现在几乎整条街的小区都由我们负责。”

周家春团队管理了许多小区，靠的是“物美价廉”，莫愁西园物业费每平方米仅0.8元。物业费这么低，服务怎么能维持？有一次业主家灯坏了，他上门换灯泡，只收了1元钱。业主感觉不可思议，“我说这灯泡是在旁边银桥市场买的，真的就花了1元钱”。“在我们的合理成本控制下，很多维修项目、耗材都能实现物美价廉。”周家春跟记者算了一笔账，附近一个公寓楼只有42户，百越物业进驻后只收取每平方米1元的物业费，远低于附近公寓、写字楼的物业费市场价。“有业主怕我们亏钱不干了，提出可以提高物业费。我说不亏，这个项目能盈利，我们不追求高利润。”周家春说。

2025年，在市场变化和政策引导共同作用下，许多城市小区物业费降低，部分物业公司因难以维持而撤场。对此，周家春表示，物业服务的核心是“质价相符”，即便是管理难度大的老旧小区，如果提供基本和贴心的服务，也能获得很高的收缴率，“物业管理可持续，靠的是薄利多销。”

周家春透露，他们公司管理的5个老小区物业费收缴率全部是100%。老小区老年居民多，消费能力不强，他们需要怎样的物业服务？周家春认为，做好三件事便能满足基本需求：做好保安维护小区安全、做好保洁做好小区卫生、小修小理随叫随到。同时，周家春还梳理老小区重点关怀对象，对119户80岁以上独居或子女不在身边的老人提供24小时应急帮扶，让业主看到物业公司的责任与担当。

业委会挺膺担当，

新一年预收缴率达八成

兴元嘉园、丹枫园是建邺区两个次新小区，近年来物业费收缴率也都维持在99%左右。和莫愁西园这些老小区不同，这两小区物业费高收缴率，离不开业委会强有力的支撑与保障。

在丹枫园，业委会曾“断档”三年，最新一届业委会2024年才成立。主任裴文英介绍，他们接手公共收益管理后，优化了停车场人员配置，实行维修项目自主采购比价，小区公共收益一下提升至50万元以上。用这笔钱，业委会翻新了电动车棚，维修了破损的地下车库，修剪了遮阳的大树——这是业主们期盼已久的小区“三大工程”。维修费用全程公开透明，小区环境和居住舒适度大大改善，业主对此十分满意。

“没有业委会，业主权利难以主张，利益必然受损。良性运转的业委会在小区治理中发挥着重要的作用。”裴文英感慨道，此前电梯维修配件报价虚高，业委会介入约谈后，价格被大幅压低；小区1300多万元的维修资金，业委会将其转为定期存款，年利息20万元左右，足够支付日常小额维修。物业经理贺桂玲介绍，业委会不仅用公共收益推动小区更新，还连续两年为业主减免两个月物业费。“这届业委会专业、高效、负责，沟通起来特别顺畅。不瞒您说，2026年的物业费预收缴率已经达80%啦。这不仅是业主对我们工作的认可，更离不开业委会的推动。”贺桂玲说。

在兴元嘉园，业委会成为物业与业主之间的“沟通桥梁”。业委会主任李洁静常在业主群解释物业工作，澄清双方误解，同时，又集纳反馈业主们对物业的建议，督促物业落实。该小区万科物业项目经理鲍峰告诉记者，业主与物业沟通是“一对多”，想法各异、难以协调。业委会成为业主与物业之间的沟通桥梁，可以梳理业主诉求，区分物业公司与业主的责任边界，与物业高效对接。

在采访中，丹枫园和兴元嘉园的物业负责人不约而同地向记者表达了这一观点：负责任的业委会，对物业的工作起监督作用，同时也对业主们形成正向反馈，长期来看，对物业项目的良性健康运转十分有益。

社区自治，

从抱怨争吵到亲如一家

贴心负责的物业服务，是居民小区氛围融洽的基石，能赢得业主的信任，让缴纳物业费成为自觉；而稳定充足的物业经费，反过来支撑服务者更专注、更投入地工作，形成良性循环。在这一循环中，既离不开业委会居中连接、协调监督，也需要政府相关部门履行指导与监管职能。

就在几年前，兴元嘉园小区微信群还充斥着抱怨与争吵。如今，这里853户居民亲如一家。

兴元嘉园建成于2008年，由于历史遗留问题较多，加之早期物业公司管理不善，小区水景成了烂泥塘，公共区域地基沉降坑洼不平，小区道路被乱停乱放的外来车辆塞满……为改变这一状况，街道、社区和业主们联合推动成立了业委会。2015年起，业委会利用小区公共收益，对公共区域大刀阔斧改造，更换了物业公司，几年间小区面貌焕然一新。可在2019年业委会未能成功换届，导致呼声最大的地下车库修缮工程搁置了下来。业主们发现，“没有业委会，小区什么改造都做不了。”社区党委、街道物业办多次组织业主代表开会协商，最终在2024年10月，推动成立新一届业委会。

消防整改、安装人行入口装置、两万余平方米的地库翻新……一系列迫在眉睫的自主更新，终于得以有序开展。物业项目经理鲍峰也松了口气，“小区事务终于有了对话的主体”。2025年，小区在业委会推动下，全体业主众筹200余万元，完成了期盼多年的地库维修。

如今的兴元嘉园，被居民称为“富有人情味的小区”：志愿者们为老人理发、修脚、买菜送药；爱心厨房里经常热气腾腾，夏天煮凉茶、冬天煮腊八粥、春节炒什锦菜，犒劳热心公益的业主……居民参与家园建设热情高涨。

尹振虎认为，健康的社区生态，需要业主、业委会、物业企业乃至基层政府各归其位、良性互动。当每一位居民都从社区建设的“旁观者”转变为“参与者”与“受益者”，家园就有了凝聚人心的温度，社区治理也因此获得了生生不息的动力。